Foward-Darlehen – selten genutzt und trotzdem gut

Der so genannte Foward-Darlehen ist in Deutschland ein unbekanntes Wesen, denn wer zahlt schon gerne Zinsen für einen Darlehen den Er oder Sie noch garnicht bekommen hat. Aber genau in diesem Punkt sind die meisten zu vorschnell mit ihrer Beurteilung.

Denn durch einen Forward-Darlehen wird es möglich, sich schon heute einen niedrigen Zinssatz für die Anschlußfinanzierung von morgen zu sichern. Der Focus berichtete vor kurzem darüber, dass man sich so bis zu 5 Jahre im Vorraus eine Finanzierung sichern kann.
Natürlich ist ein Forwardkredit nur sinnvoll, wenn die Zinsen für eine Immobilienfinanzierung steigen werden, bis eine Anschlußfinanzierung fällig wird. Doch dies, so schätzen Experten, ist in den nächsten Jahren erstmal der Fall. Ob die Finanzierung einer Immobilie überhaupt nocheinmal so günstig wird wie heute ist da eher die Frage.

Baufinanzierung berechnen

Eine Baufinanzierung zu berechnen ist nicht ganz so einfach möglich, da die Risiken der Kreditvergabe sich in den Zinsen der Banken widerspiegeln. Dementsprechend hat eigentlich jedes Finanzinstitut sein eigenes Schema, nach dem die Zinsen für eine Baufinanzierung berechnet werden.

Bei der Bloghure habe ich allerdings einen recht interessanten Artikel über die Kreditberechnung gefunden, vielleicht kann der eine oder andere ja damit etwas anfangen.

Der Baudarlehen

Baudarlehen werden die Darlehen bezeichnet die ausschließlich für Immobilien oder Grundstücke bestimmt sind. Sie haben vertraglich eine andere Zusammensetzung als ein normales Darlehen. Die Verzinsung des beliehenen Geldes ist häufig niedriger als bei einem normalen Kredit, weil die Laufzeit der Rückzahlung in der Regel länger und der Betrag höher ist. Außerdem können Sondertilgung mit dem Kreditnehmer und dem Kreditgeber vereinbart werden. Die Sicherheit des Kreditgebers stellt das Bauwerk da, solange es noch nicht komplett abbezahlt wurde, hat dieser das Grundpfandrecht.

Unterschiedliche Leistungen eines Darlehen bestehen bei privater, bzw. gewerblicher Nutzung des Gebäudes. Eigenleistungen, z. B. in Form eines Bausparvertrages, können das Angebot verschiedener Banken attraktiver gestalten. Je höher das Eigenkapital ist, desto besser ist die Verhandlungsposition. Oft können weitere Förderungen in Anspruch genommen werden, z. B. bei Familien mit Kindern gibt es die Eigenheimzulage, diese wird staatlich gefördert. Je nach Bauvorhaben sollten Angebote verglichen, und das individuell passende ausgewählt werden. Finanziell ist es wichtig die monatliche Belastung so niedrig wie möglich und dennoch so hoch wie nötig zu halten. Denn diese muss auch getragen werden können wenn sich die finanzielle Situation verändert.

Hoffnung für alle die eine Vorfälligkeitsentschädigung gezahlt haben

So holen Sie zu viel gezahlte Entschädigungsbeiträge zurück

Die Berechnung von Vorfälligkeitsentschädigungen bei einer frühzeitigen Darlehenstilgung sorgte lange Jahre für Streitigkeiten zwischen den Banken und den Kreditnehmern. Nun hat der für das Bankrecht zuständige XI. Senat des Bundesgerichtshofes (BGH) endgültig einen Schlussstrich unter die bisherige Praxis der Banken gezogen (Az. XI ZR 285/03). Bislang berechneten die Banken die Höhe der Vorfälligkeitsentschädigung ausschließlich anhand des Pfandbrief-Indexes PEX. Ein solcher Maßstab ist nach Ansicht des Gerichts unzulässig. Der Kunde hat vielmehr das Recht, die Vorfälligkeitsentschädigung der Monatsraten aus der Kapitalmarktstatistik der Deutschen Bundesbank zu berechnen.

Der Grund: Der PEX-Index selbst berücksichtigt nicht nur die realen Umsätze, sondern auch bloße Angebote, in die die subjektiven Einschätzungen und Wünsche der Hypothekenbanken einfließen. Da sich jedoch gerade die Hypothekenbanken durch die Veräußerung ihrer Pfandbriefe möglichst günstig refinanzieren wollen und damit logischer Weise an möglichst geringen Renditen der Pfandbriefkäufer interessiert sind, weist der PEX-Index zu niedrige Renditen aus. Diese Vorgehensweise führt bei der Berechnung der Vorfälligkeitsentschädigung zu Forderungen an Kreditnehmer, die den tatsächlichen Nachteil der Hypothek Banken übersteigen.

Wegen dieser so genannten systemimmanenten Schwächen des PEX-Indexes sprach sich der BGH künftig für eine Berechnung anhand der Renditen aus der Kapitalmarktstatistik der Deutschen Bundesbank aus. Wichtig: Ansprüche müssen bis zum 31.12.2007 geltend gemacht werden! Denn Ansprüche wegen überhöhte Vorfälligkeitsentschädigungen unterliegen der regelmäßigen Verjährungsfrist nach § 199 BGB. Was bedeutet: Sie müssen binnen drei Jahren ab Kenntnis vom Bestehen des Anspruchs geltend gemacht werden. Weiter zu beachten: Für das neue Gesetz gilt zudem eine Rückwirkung bis zum 01.12.1994! Was bedeutet: Parallel zur dreijährigen Regelverjährung gilt eine Kenntnis unabhängige Verjährungsfrist – und diese beträgt 10 Jahre!

Die Frist der Kenntnis der unabhängigen Verjährungsfrist beginnt daher an dem Tag, an dem der Kreditaufhebungsvertrag geschlossenen wurde (§ 199 bs. 4 i.V.m. § 187 Abs. 1 BGB). Und diese Regelung fallen somit alle Kreditaufhebungsverträge einschließlich Entschädigungszahlungen bis einschließlich 01.12.1994. Auf Grund dieser Regelung können Betroffene noch bis Dezember 2005 unter Berufung auf das obige Urteil ihre Entschädigungsansprüche gegenüber ihrer Bank bis einschließlich Dezember 1995 rückwirkend geltend machen. Wer also in der Vergangenheit Kredite gegen Zahlung einer Vorfälligkeitsentschädigung vorzeitig abgelöst hatte, sollte einige Punkte gegenüber dem Bankinstitut beachten. Hierzu gehört in jedem Fall die Frage, auf welcher Berechnungsgrundlage die gezahlte Entschädigungssumme basiert und von welchen Wiederanlagezinsen die jeweilige Bank ausgegangen ist.

Des Weiteren sollten sich Betroffene von einem Banken unabhängigen Finanzierungsberater die für die Zeit der Kreditentschädigung maßgebliche Vergleichsrendite bezüglich laufzeitkongruenter Wiederanlagen in Hypothekenpfandbriefen nennen lassen. Auch spezialisierte Anwälte führen eine Neuberechnung nach den vom BGH festgesetzten Grundsätzen durch. Eigene Recherchen können auf der Internetseite der Deutschen Bundesbank unter http://www.bundesbank.de durchgeführt werden. Wichtig: Eine Bank, die entweder den PEX-Index oder vergleichsweise niedrige Renditen verwendete, macht sich strafbar wegen ungerechtfertigter Bereicherung. Zu viel gezahlte Beträge müssen von der Bank sofort zurück erstattet werden.

Sollte sich trotz des Urteils eine Bank widersetzen, sollte zuerst eine außergerichtliche Einigung mit dem Bankunternehmen angestrebt werden (Ombudsmann). Erst wenn dieses Vorgehen nicht zum gewünschten Erfolg führen sollte, muss ein versierter Anwalt zu Rate gezogen werden, um eventuell eine Klage zu statuieren.

Immobilienzinsen

Unter „Immobilienzinsen“ versteht man, je nach Thema, entweder den Ertrag den eine Immobilie erwirtschaftet oder aber die Zinskosten die man trägt um eine Immobile abzuzahlen.

Immobilienzinsen können also sowohl positiv als auch negativ sein. In den meisten Fällen spricht man von der Zinslast die zu erbringen ist wenn die Immobilie sich noch in der Finanzierung befindet, diese kann z.B. laut Darlehensvertrag bei 4,5% liegen. In diesem Fall ist der Immobilienzins 4,5%. Wichtig ist aber darauf zu achten dass immer von dem Nominalzins gesprochen wird, möchte man die Tatsächlichen Zinskosten wissen, so muss man aber über den Effektivzins sprechen.

Diesem Zins sind etwaige Zusatzkosten hinzuaddiert, hauptsächlich aber die wird Tatsache dass 12 mal im Jahr ein Kontoabschluss durchgeführt wird im Effektivzins berücksichtigt. Der Effektivzins muss ebenfalls in den Darlehensverträgen zu Immobilienfinanzierung ausgewiesen werden.

Anbieter von Baufinanzierungen

Heute wollen wir mal mit einer kurzen Übersicht über die verschiedenen Anbieter am Markt für Baufinanzierungen und Immobilienfinanzierungen beginnen. Im Prinzip sind es wenige große und viele kleine Anbieter die sich am Markt tummeln und natürlich auch im Internet zu finden sind.

Der erste Anbieter ist die Debeka die neben Baufinanzierungen auch Bausparverträge und Versicherungen vertreibt. Der zweite Anbieter ist die Interhyp als einziger Anbieter der wirklich die verschiedenen Baufinanzierungen miteinander vergleicht und so individuell die günstigsten Konditionen findet. Als drittes gibt es noch die Ing DiBa die als große Direktbank bekannt ist und ebenfalls Baukredite vertreibt. Der letze Anbieter in unserer Liste ist die BaufinanzierungXXL die sich nur auf das online Geschäft konzentriert und neben individueller Beratung auch einen Baufinanzierungsvergleich anbietet.

Bauen & Wohnen

Das Leben ist eine feine Sache und wird oft noch deutlich besser wenn man erstmal die eigenen vier Wände sein eigen nennt. Ein Haus bauen oder eine Immobilie kaufen ist jedoch immer mit einem hohen finanziellen Aufwand verbunden der in den meisten Fällen nicht allein getragen werden kann. Dafür gibt es sogenannte Baufinanzierer die einem unter die Ame greifen.

Der Baufinanzierungsmarkt ist jedoch mittlerweile recht unübersichtlich geworden und für den Laien kaum noch zu durchschauen. Deshalb bloggen wir hier über Baufinanzierungen und Immobilienfinanzierungen und nehmen verschiedene Angebote und Anbieter genau unter die Lupe.

Das Team vom Baufinanzierung Blog wünscht viel Spaß